Fiscalità dell'investitore immobiliare non residente
La fiscalità immobiliare marocchina è leggibile: imposte all'acquisto, due tasse annuali sull'abitazione, un'imposta sui canoni e un'imposta sulla plusvalenza alla rivendita. Le convenzioni fiscali evitano la doppia imposizione con la maggior parte dei paesi d'origine dei nostri clienti.
Fonti verificate: 2026-09
- 4 %Imposta di registro
CGI, art. 133
- 10 % / 15 %Redditi da locazione lordi, aliquota liberatoria
CGI, art. 73: soglia di 120.000 MAD all'anno
- 20 %Imposta sulle plusvalenze immobiliari (TPI)
CGI, art. 73; imposta minima 3 % del prezzo
- 10,5 %Tassa sui servizi comunali, zona urbana
Legge 47-06 sulla fiscalità locale, sul valore locativo
All'acquisto
Tre voci si aggiungono al prezzo: l'imposta di registro (4 % per un'abitazione costruita), i diritti della conservatoria fondiaria (1,5 %) e gli onorari del notaio (circa 1 %, maggiorati dell'IVA al 20 % sugli onorari), a cui si aggiungono spese fisse per bolli e certificati.
Su un'abitazione nuova venduta da un promotore, il prezzo è soggetto all'IVA immobiliare con aliquota del 20 %. Il promotore ne è debitore; l'acquirente la sopporta nel prezzo IVA inclusa. I prezzi Tifawin pubblicati su questo sito sono quelli comunicati dal promotore; se siano al netto o al lordo delle imposte è da confermare.
| Voce | Aliquota | Base |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 4 % | Prezzo di acquisto |
| Conservatoria fondiaria | 1,5 % | Prezzo di acquisto |
| Onorari del notaio | ≈ 1 % + IVA 20 % | Prezzo di acquisto, secondo preventivo |
| Bolli e certificati | Importi forfettari | Qualche centinaio di dirham |
Ogni anno: tassa di abitazione e tassa sui servizi comunali
Le due tasse sono calcolate sul valore locativo dell'abitazione, stimato dall'amministrazione in base a una griglia locale (superficie, categoria, ubicazione). Una residenza secondaria non beneficia né dell'abbattimento del 75 % né dell'esenzione temporanea riservati all'abitazione principale.
La tassa di abitazione segue una scala progressiva dallo 0 al 30 % del valore locativo. La tassa sui servizi comunali è pari al 10,5 % del valore locativo in zona urbana e al 6,5 % in zona periferica. Un immobile affittato tutto l'anno non è soggetto alla tassa di abitazione, ma resta soggetto alla tassa sui servizi comunali.
Sui canoni
I redditi fondiari delle persone fisiche sono tassati, a scelta del contribuente, con un'aliquota liberatoria sul reddito lordo (10 % se il reddito lordo annuo è inferiore a 120.000 MAD, 15 % oltre) oppure con la scala progressiva dell'imposta sul reddito dopo un abbattimento del 40 %.
La locazione arredata di breve durata segue una logica diversa: se esercitata in modo abituale, costituisce un'attività professionale, tassata come tale. Il regime applicabile dipende dal fatturato e dalla modalità di gestione (diretta o tramite una società di gestione). Questo punto va deciso con un consulente prima della messa in locazione.
Alla rivendita: l'imposta sulle plusvalenze immobiliari
La plusvalenza netta (prezzo di cessione diminuito del prezzo di acquisto, delle spese di acquisizione e dei lavori documentati, con rivalutazione) è tassata al 20 %. Un'imposta minima del 3 % del prezzo di cessione è dovuta anche in assenza di plusvalenza.
L'esenzione per l'abitazione principale (occupazione di almeno sei anni, prezzo di cessione entro un massimale) non riguarda, per definizione, un non residente che non vi abita.
Convenzioni fiscali
Il Marocco ha firmato convenzioni contro la doppia imposizione con la Francia (convenzione del 29 maggio 1970, modificata dal protocollo del 1989), il Belgio, la Svizzera, la Spagna e l'Italia, tra gli altri. Tutte seguono lo stesso principio per gli immobili: i redditi e le plusvalenze di un immobile sono imponibili nello Stato in cui si trova, quindi in Marocco.
Il paese di residenza del proprietario elimina poi la doppia imposizione per esenzione o per credito d'imposta, a seconda della convenzione. I redditi marocchini restano in genere da dichiarare nel paese di residenza, anche se esenti, in particolare per il calcolo dell'aliquota effettiva.
| Paese di residenza | Convenzione con il Marocco | Metodo per gli immobili |
|---|---|---|
| Francia | 29 maggio 1970, protocollo del 18 agosto 1989 | Tassazione in Marocco; credito d'imposta in Francia |
| Belgio | Convenzione in vigore | Tassazione in Marocco; esenzione con riserva di progressività |
| Svizzera | Convenzione in vigore | Tassazione in Marocco; esenzione con progressività |
| Spagna | Convenzione in vigore | Tassazione in Marocco; credito d'imposta |
| Italia | Convenzione in vigore | Tassazione in Marocco; credito d'imposta |
L'imposta francese sul patrimonio immobiliare (IFI) tiene conto, per un residente fiscale francese, degli immobili situati all'estero. Da esaminare con il Suo consulente.
Domande frequenti
Fonti e metodologia
- 1Direction générale des impôts, Codice generale delle imposte 2026 (art. 61, 73, 133)
- 2Legge n. 47-06 relativa alla fiscalità degli enti locali (tassa di abitazione, tassa sui servizi comunali)
- 3Ministero delegato per i MRE, Guida fiscale dei marocchini residenti all'estero 2025
- 4Direction générale des Finances publiques (Francia), convenzione fiscale franco-marocchina del 29 maggio 1970
- 5BOFiP, INT - Convenzione fiscale tra la Francia e il Marocco
- 6Direction générale des impôts, fiscalità internazionale (elenco delle convenzioni)
Informazioni generali verificate alla data indicata. Per la sua situazione, il nostro team, un notaio e un consulente fiscale confermano aliquote e tempi applicabili.