Lequel des deux marchés rapporte le plus?

Il n'y a pas de réponse générale. Dubaï affiche des rendements bruts locatifs élevés et sans impôt local; Marrakech offre un ticket d'entrée plus bas au mètre carré et un usage personnel proche de l'Europe. Le calcul se fait bien par bien.

Dubaï est-il vraiment sans impôt?

Pas d'impôt sur les loyers ni sur la plus-value à Dubaï, mais des frais de mutation de 4 % et des charges annuelles. Et votre pays de résidence peut imposer ces revenus.

Marrakech donne-t-il un visa?

Non. Le Maroc n'a pas de visa d'investisseur; la carte de séjour s'obtient selon le droit commun.

Quel marché est le plus liquide?

Dubaï, de loin: 682 milliards de dirhams émiratis de ventes en 2025. Marrakech est un marché de niche où la revente prend plus de temps.

Quel est le risque de change?

L'AED suit le dollar; le dirham suit un panier euro-dollar. Pour un investisseur en euros, le dirham est plus stable.

Peut-on faire les deux?

Oui, c'est le principe de SwissPro: un même interlocuteur pour les deux marchés, avec une répartition selon vos objectifs.

Où les prix ont-ils le plus monté?

À Dubaï, avec cinq années consécutives de records de transactions. Au Maroc, l'indice des prix a progressé de 0,6 % en 2025, avec des volumes en forte hausse.

Quel marché pour une résidence secondaire?

Marrakech pour la proximité (trois heures de Paris) et le climat en hiver; Dubaï pour un pied-à-terre lié à une activité dans le Golfe.

Dubaï ou Marrakech: deux marchés, une grille de lecture

SwissPro accompagne des investisseurs à Dubaï depuis l'origine et à Marrakech depuis 2026. Les deux marchés ne répondent pas aux mêmes objectifs. Cette page les compare poste par poste, avec des chiffres publics, pour que la décision vous appartienne.

Sources vérifiées: 2026-09

4 %Frais de mutation, Dubaï
Dubai Land Department, transfer fee
≈ 6,5 %Coût d'entrée, Marrakech
Enregistrement 4 %, conservation 1,5 %, notaire ≈ 1 %
682 Mds AEDVentes immobilières à Dubaï en 2025
Dubai Land Department, bilan 2025: +30,6 %
+0,6 %Indice des prix immobiliers, Maroc, 2025
Bank Al-Maghrib et ANCFCC, IPAI, transactions +18,4 %

Ce que chaque marché fait bien

Dubaï est un marché profond, liquide, sans impôt sur les revenus ni sur les plus-values, avec un visa de résidence de longue durée lié à l'investissement et une devise rattachée au dollar. Il fonctionne par cycles marqués et attire une demande mondiale.

Marrakech est un marché de résidence secondaire et de patrimoine, à proximité immédiate de l'Europe, dans une devise stable rattachée à l'euro et au dollar, avec des prix d'entrée plus bas au mètre carré pour des surfaces de terrain sans équivalent à Dubaï. Il est moins liquide et la fiscalité, modérée, existe.

Comparatif poste par poste

Les chiffres ci-dessous sont ceux des sources publiques citées en bas de page; les cases sans donnée publique consolidée sont signalées.

Poste	Dubaï	Marrakech
Droit de propriété pour un étranger	Freehold dans les zones désignées	Pleine propriété sur titre foncier, hors terres agricoles
Coût d'entrée	4 % DLD + frais fixes d'enregistrement et de fiduciaire	≈ 6,5 % (enregistrement, conservation, notaire)
Taxe annuelle sur le bien	Aucune; charges de copropriété (service charges)	Taxe d'habitation et taxe de services communaux sur la valeur locative; charges du domaine
Impôt sur les loyers	0 %	10 % ou 15 % du loyer brut (longue durée); régime professionnel en courte durée
Impôt sur la plus-value	0 %	20 % du profit net, minimum 3 % du prix
Résidence liée à l'achat	Golden Visa 10 ans dès 2 M AED de biens	Pas de visa investisseur; carte de séjour de droit commun
Devise	AED, parité fixe avec le dollar	MAD, panier 60 % euro / 40 % dollar, bande ±5 %
Volume de marché 2025	682 Mds AED de ventes, +30,6 %	Transactions +18,4 % au T4 2025; indice des prix +0,6 % sur l'année
Rendement locatif brut	5 à 9 % selon les rapports de marché	Pas de série publique pour les villas; calcul au cas par cas
Rapatriement des capitaux	Libre	Garanti si l'achat est financé en devises et déclaré
Distance depuis Paris	≈ 7 h de vol	≈ 3 h de vol

Les rendements dépendent du bien, du quartier et de la gestion; les fourchettes de Dubaï sont celles des rapports de marché et non d'une statistique officielle.

Sur cinq et dix ans: les questions à se poser

À horizon cinq ans, la liquidité et l'absence d'impôt jouent pour Dubaï, l'usage personnel et la proximité pour Marrakech. À dix ans, la question devient celle du cycle: Dubaï a connu des corrections marquées (2009, 2015-2019) après des phases d'expansion; Marrakech a une histoire de prix plus lente, portée aujourd'hui par un cycle d'infrastructures jusqu'en 2030.

Le comparateur Dubaï / Marrakech, en préparation, appliquera un même capital aux deux marchés avec les coûts d'entrée, la fiscalité, les charges et deux scénarios de revente, à cinq et dix ans. Il n'indiquera pas de vainqueur.

Usage: résidence personnelle régulière ou pur placement?
Fiscalité de votre pays de résidence: l'absence d'impôt local n'efface pas l'impôt chez vous.
Horizon de sortie et tolérance à un marché moins liquide.
Exposition de devise souhaitée: dollar ou panier euro-dollar.

Questions fréquentes

Sources et méthodologie

Informations générales vérifiées à la date indiquée. Pour votre situation, notre équipe, un notaire et un conseiller fiscal confirment les taux et délais applicables.