Règles d'investissement au Maroc pour un non-résident
Le Maroc autorise les étrangers à acquérir en pleine propriété des biens immobiliers à usage d'habitation. Le parcours est balisé: un notaire, un titre foncier, une déclaration à l'Office des Changes. Voici le cadre, étape par étape.
Sources vérifiées: 2026-09
- 4 %Droits d'enregistrement sur un logement bâti
Code général des impôts, art. 133
- 1,5 %Conservation foncière (inscription du titre)
ANCFCC, barème des droits
- ≈ 1 %Honoraires du notaire, hors TVA
Pratique de place, à confirmer par devis
- ≈ 6,5 %Coût d'entrée total indicatif
Somme des postes ci-dessus, hors frais bancaires
Ce qu'un étranger peut acheter
Une personne physique étrangère, résidente ou non, peut acquérir en pleine propriété un appartement, une villa ou un terrain situé à l'intérieur d'un périmètre urbain, dès lors que le bien est à usage d'habitation, commercial ou industriel.
Une seule catégorie est fermée: les terrains à vocation agricole. Depuis le dahir de 1973, un étranger ne peut pas en devenir propriétaire. Un terrain situé hors périmètre urbain ne peut être acheté qu'après obtention d'une attestation de vocation non agricole (VNA), délivrée par les autorités locales pour un projet précis.
- Villas et appartements en zone urbaine: achat libre, en pleine propriété.
- Terrains en zone urbaine: achat libre.
- Terrains hors périmètre urbain: attestation VNA obligatoire, personnelle et liée au projet.
- Terrains agricoles: interdits aux étrangers et aux sociétés non entièrement marocaines.
Tifawin Villas est un programme de villas à usage d'habitation sur un domaine privé: l'achat par un non-résident relève du cas général. La situation cadastrale exacte du domaine est à confirmer avec le notaire du programme.
Les cinq étapes d'une acquisition
Le parcours est le même pour un résident et un non-résident, à une étape près: la déclaration de l'investissement auprès de l'Office des Changes, qui ouvre le droit de rapatrier le produit d'une revente.
- 1. Vérification du titre foncier: le notaire obtient un certificat de propriété auprès de la conservation foncière et contrôle l'absence d'hypothèque, de saisie ou de servitude.
- 2. Contrat préliminaire: sur plan, il est obligatoirement rédigé par un notaire ou un adoul et fixe le prix, le calendrier de paiement et la date de livraison.
- 3. Transfert des fonds: depuis une banque étrangère vers le compte du notaire ou de la banque marocaine, en devises, avec justificatif de l'origine des fonds.
- 4. Acte de vente définitif, enregistrement (4 %) et inscription à la conservation foncière (1,5 %): le titre est mis au nom de l'acquéreur.
- 5. Déclaration à l'Office des Changes de l'investissement étranger financé en devises, via la banque, pour bénéficier de la garantie de transfert.
Les acteurs
Quatre institutions interviennent. Aucune ne peut être contournée, et c'est ce qui sécurise la transaction.
| Acteur | Rôle | Ce qu'il délivre |
|---|---|---|
| Notaire | Rédige le contrat préliminaire et l'acte définitif, séquestre les fonds, paie les droits | Actes authentiques, quittances |
| Conservation foncière (ANCFCC) | Tient le livre foncier; toute mutation n'existe qu'inscrite | Certificat de propriété, inscription du titre |
| Office des Changes | Régit les mouvements de devises; enregistre l'investissement étranger | Garantie de transfert du capital et des revenus |
| Direction générale des impôts | Perçoit les droits d'enregistrement et les impôts liés au bien | Quittance d'enregistrement, identifiant fiscal |
Ce qui change en 2026
L'Instruction générale des opérations de change 2026, entrée en vigueur le 1er janvier 2026, simplifie plusieurs procédures pour les non-résidents et les Marocains résidant à l'étranger, notamment le financement bancaire en dirhams des acquisitions immobilières des MRE, désormais possible jusqu'à 80 % de la valeur du bien.
Le principe fondamental est inchangé: un investissement financé en devises et déclaré bénéficie de la garantie de convertibilité, c'est-à-dire du droit de transférer à l'étranger le produit de la revente et les revenus nets.
Questions fréquentes
Sources et méthodologie
- 1Direction générale des impôts, Code général des impôts, droits d'enregistrement (art. 133)
- 2ANCFCC, Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie
- 3Office des Changes, Instruction générale des opérations de change 2026
- 4Médias24, « Opérations de change: ce qui change dans la nouvelle instruction », 5 janvier 2026
- 5Dahir n° 1-73-213 du 2 mars 1973 relatif aux terres agricoles détenues par des étrangers
- 6Loi n° 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, modifiée par la loi n° 107-12
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