非居民不动产投资者的税务
摩洛哥的不动产税制清晰易读：购买时的税费、两项住房年税、租金所得税以及转售时的增值税。税收协定避免了与我们客户大多数来源国之间的双重征税。
信息来源核实日期：2026-09
- 4%登记税
《税法通则》第 133 条
- 10% / 15%租金毛收入，最终税率
《税法通则》第 73 条：门槛为每年 120,000 MAD
- 20%不动产利得税
《税法通则》第 73 条；最低缴纳额为价格的 3%
- 10.5%市政服务税，城区
第 47-06 号地方税法，按租赁价值计
购买时
在价格之外还有三项费用：登记税（已建成住宅为 4%）、土地登记局费用（1.5%）和公证人费用（约 1%，另加公证费 20% 的增值税），此外还有印花税和证明文件等固定费用。
开发商出售的新建住宅，其价格需缴纳 20% 的不动产增值税。开发商为纳税义务人；买方通过含税价格承担。本网站显示的 Tifawin 价格为开发商提供的价格；其为不含税还是含税价格有待确认。
| 项目 | 税率 | 计税基础 |
|---|---|---|
| 登记税 | 4% | 购置价格 |
| 土地登记局 | 1.5% | 购置价格 |
| 公证人费用 | ≈ 1% + 20% 增值税 | 购置价格，以报价单为准 |
| 印花税与证明文件 | 固定金额 | 几百迪拉姆 |
每年：住房税与市政服务税
两项税均以住房的租赁价值为基础，由税务机关根据地方评估表（面积、档次、位置）估定。第二居所既不享受 75% 的减免，也不享受仅限主要居所的临时免税。
住房税按租赁价值的 0 至 30% 累进征收。市政服务税在城区为租赁价值的 10.5%，在周边区域为 6.5%。全年出租的不动产无需缴纳住房税，但仍需缴纳市政服务税。
租金
自然人的不动产收入由纳税人选择：按毛收入适用最终税率（年毛收入低于 120,000 MAD 为 10%，超过则为 15%），或在扣除 40% 后按所得税累进税率征收。
短期带家具出租遵循不同的逻辑：若经常性经营，则构成一项专业活动，并按此征税。适用制度取决于营业额和经营方式（直接经营或通过管理公司）。这一点须在出租前与顾问商定。
转售时：不动产利得税
净利润（转让价格减去购置价格、购置费用和有凭证的工程费用，并经指数调整）按 20% 征税。即使没有利润，也须缴纳转让价格 3% 的最低税额。
主要居所免税（居住至少六年，转让价格设有上限）本质上不适用于不在此居住的非居民。
税收协定
摩洛哥已与法国（1970 年 5 月 29 日协定，经 1989 年附加议定书修订）、比利时、瑞士、西班牙和意大利等国签署了避免双重征税协定。所有协定在不动产方面遵循同一原则：不动产的收入和增值在其所在国征税，即在摩洛哥征税。
所有权人的居住国随后根据协定，通过免税法或抵免法消除双重征税。摩洛哥来源的收入通常仍需在居住国申报，即使已免税，尤其是用于计算实际税率。
| 居住国 | 与摩洛哥的协定 | 不动产适用方法 |
|---|---|---|
| 法国 | 1970 年 5 月 29 日，1989 年 8 月 18 日附加议定书 | 在摩洛哥征税；在法国税收抵免 |
| 比利时 | 协定生效中 | 在摩洛哥征税；免税并保留累进条款 |
| 瑞士 | 协定生效中 | 在摩洛哥征税；免税并保留累进 |
| 西班牙 | 协定生效中 | 在摩洛哥征税；税收抵免 |
| 意大利 | 协定生效中 | 在摩洛哥征税；税收抵免 |
对于法国税务居民，法国不动产财富税（IFI）会将位于境外的不动产计算在内。请与您的顾问研究。
常见问题
资料来源与方法
- 1税务总局（DGI），2026 年《税法通则》（第 61、73、133 条）
- 2第 47-06 号法律，关于地方政府税收（住房税、市政服务税）
- 3海外摩洛哥人事务部，2025 年海外摩洛哥人税务指南
- 4法国公共财政总局，1970 年 5 月 29 日法摩税收协定
- 5BOFiP，INT - 法国与摩洛哥税收协定
- 6税务总局（DGI），国际税务（协定清单）
信息于所示日期核实。针对您的具体情况，我们的团队、公证人和税务顾问将确认适用的税率与期限。