Coupe du monde 2030 et immobilier : ce que l'on sait, ce que l'on suppose

Depuis la désignation du Maroc comme co-organisateur de la Coupe du monde 2030, avec l'Espagne et le Portugal, la question revient dans chaque échange avec un acquéreur : l'événement va-t-il faire monter les prix à Marrakech ? La réponse honnête tient en deux parties. Ce qui est documenté, et ce qui ne l'est pas.

Ce qui est documenté

Le programme d'infrastructures est public et daté. Six stades dans six villes, dont le Grand Stade de Marrakech rénové pour atteindre 45 860 places. La ligne à grande vitesse Kénitra-Marrakech, 430 kilomètres, dont le chantier a été lancé en avril 2025 avec une mise en service commerciale annoncée avant la fin de 2029. L'extension de l'aéroport Marrakech-Menara, qui a dépassé dix millions de passagers en 2025.

Ces chantiers ne dépendent pas du tournoi lui-même. La ligne à grande vitesse mettra Marrakech à portée directe de Casablanca et de Rabat pour des décennies ; l'aéroport continuera de croître après juillet 2030. C'est ce changement durable d'accessibilité qui compte pour un bien immobilier, pas les trente jours de compétition.

Ce que disent les chiffres du marché

L'indice des prix des actifs immobiliers publié par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC a progressé de 0,6 % sur l'ensemble de 2025, avec des transactions en hausse de 18,4 % au quatrième trimestre. Autrement dit : les volumes s'animent, les prix restent sages. Il n'existe aucune étude publique consolidée qui mesure l'effet de la Coupe du monde sur les prix marocains, et nous ne prétendons pas en produire une.

Ce que nous en déduisons

Trois lectures prudentes. Premièrement, l'événement est un accélérateur d'infrastructures, pas un multiplicateur de prix garanti ; les corrections observées après d'autres grands événements sportifs, ailleurs, rappellent que l'euphorie se paie. Deuxièmement, à Marrakech, les secteurs qui bénéficient d'un changement réel d'accessibilité sont ceux situés entre la gare, l'aéroport et les grands hôtels du sud-ouest. Troisièmement, un horizon de détention qui dépasse 2030 protège mieux qu'un pari sur le pic.

Notre simulateur 2030 propose trois scénarios de valorisation, prudent, central et optimiste ; aucun ne repose sur une prévision publiée. C'est volontaire.