Marocains résidant à l'étranger : ce qui change en 2026 pour acheter au Maroc

Les Marocains résidant à l'étranger forment une part importante des acquéreurs de villas à Marrakech. Leur cadre a évolué au 1er janvier 2026 avec la nouvelle Instruction générale des opérations de change. Voici ce qui change, et ce qui ne change pas.

Le crédit en dirhams jusqu'à 80 %

L'Instruction 2026 permet aux MRE de financer en dirhams jusqu'à 80 % de la valeur de tout bien immobilier au Maroc, sans limitation du nombre de biens, avec remboursement libre depuis l'étranger. Pour un non-résident étranger, les banques restent en pratique entre 50 et 70 % de quotité. C'est un avantage concret : sur une villa à 1,3 million d'euros, l'apport minimal passe de 390 000 à 260 000 euros, frais non compris.

Les comptes en dirhams convertibles

Le compte en dirhams convertibles reste l'outil central : il reçoit les devises transférées de l'étranger, sert à payer le bien et à rembourser le crédit, et documente l'origine des fonds pour la garantie de transfert. Nous recommandons de l'ouvrir avant la signature du contrat préliminaire.

Ce qui ne change pas : les impôts

Les droits d'enregistrement (4 %), la conservation foncière (1,5 %) et les honoraires du notaire (environ 1 % plus TVA) sont identiques pour tous. Les loyers sont imposés au taux libératoire de 10 % ou 15 % du revenu brut selon le seuil de 120 000 dirhams, ou au barème après abattement de 40 %. À la revente, la taxe sur les profits immobiliers est de 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession ; l'exonération de la résidence principale suppose six ans d'occupation, ce qui ne concerne pas une résidence secondaire.

Et dans le pays de résidence

Les conventions fiscales signées par le Maroc avec la France, la Belgique, la Suisse, l'Espagne et l'Italie attribuent l'imposition des revenus immobiliers à l'État où se situe le bien. Le pays de résidence élimine la double imposition par exemption ou par crédit, mais les revenus restent en général à déclarer. Le guide fiscal des MRE publié par le ministère délégué détaille ces situations ; un fiscaliste doit valider la vôtre.